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1.1 和国际比,我国房地产税规模明显偏小国际上,房地产税是地方的主要税种。OECD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收比重的均值为50%、中位数为42%;具体而言,有10个国家房地产税是地方政府唯一税收来源;1/4的国家房地产税占地方税收收入的比重高于85%;1/2的国家高于42%;3/4的国家高于18%。

(1)城镇人口和人均居住面积提高、房产名义价格上升,城镇应税房地产规模大幅增加。城镇化率提升推高城镇常住人口,居住条件改善增加人均住房面积,叠加房价上升,全国存量住宅价值将大幅增加。根据国务院《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。参考主要发达国家现状,未来我国城镇化率估计80%、人均住房面积有望达到44.62平。因此城镇存量住宅将从目前的279.7亿平上升至517.6亿平,在不考虑价格因素情况下,价值将从213万亿上升至394.1万亿。

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2.2.2 模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点当免征面积超过12平,或税率在4%以内时,模拟全国城镇住房房地产税无法替代土地出让收入。以2017年52704亿为标准,测算模拟房地产税对土地出让收入的替代率。结果表明,当前房价和城镇存量房规模下,模拟房地产税要替代土地出让收入:当免征面积0平时,税率需在2.5%以上;当免征面积12平,税率需在4%以上。因此,当免征面积超过12平,同时税率在4%以内时,模拟房地产税无法替代土地出让收入。

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